Při žádosti o firemní financování zajištěné realitami narazíte na jeden z nejdůležitějších bankovních termínů. Pokud nevíte, co je LTV (Loan to Value), nemůžete přesně plánovat firemní cashflow.
Tento ukazatel je naprosto klíčový. Přímo totiž určuje, na jak vysoký úvěrový rámec vaše firma reálně dosáhne. Nezáleží na tom, jak vysoké máte obraty, limitujícím faktorem bude vždy hodnota zástavy.
U Mybony se specializujeme výhradně na B2B sektor. Díky flexibilnímu posuzování LTV dokážeme firmám a OSVČ poskytnout provozní či investiční kapitál až do výše 50 000 000 Kč
Jak přesně tato finanční metrika funguje a co znamená pro váš byznys v praxi?
Co je LTV (Loan to Value)?
Zkratka Loan to Value (v překladu půjčka k hodnotě) vyjadřuje procentuální poměr mezi požadovanou výší úvěru a odhadní hodnotou zastavované nemovitosti.
Pro finanční instituce jde o hlavní nástroj pro měření rizika. Ukazuje, jak velká část nemovitosti je zatížena dluhem a jak velký tvoří vlastní kapitál dlužníka.
Základní vzorec pro výpočet
Matematika za tímto ukazatelem je přímočará. K výpočtu potřebujete znát pouze dvě proměnné:
- Požadovaná výše úvěru: Částka, kterou si firma chce půjčit.
- Odhadní hodnota nemovitosti: Cena stanovená nezávislým odhadcem (nikoliv vaše kupní cena).
Vzorec: LTV = (Požadovaná výše úvěru ÷ Odhadní hodnota nemovitosti) × 100
Příklad z byznysové praxe
Jako zástavu nabízíte komerční sklad či administrativní budovu. Nezávislý znalec stanoví její aktuální odhadní hodnotu na 5 000 000 Kč.
Vaše firma potřebuje načerpat provozní úvěr ve výši 3 500 000 Kč.
Výpočet: (3 500 000 ÷ 5 000 000) × 100 = 70 %. Vaše LTV je v tomto případě přesně 70 %.
Jak LTV ovlivňuje úrokovou sazbu a riziko
Pro poskytovatele úvěru představuje hodnota nemovitosti nad rámec půjčky takzvaný bezpečnostní polštář. Chrání věřitele před výkyvy na trhu.
Pokud má úvěr vysoké LTV (například 80 % a více), věřitel podstupuje značné riziko. Trh s komerčními nemovitostmi je volatilní a ceny mohou klesat.
Pokud by firma přestala splácet a nemovitost by musela jít do prodeje v době realitní krize, prodejní cena by nemusela pokrýt dlužnou částku. Banka by tak realizovala ztrátu.
Pravidlo přímé úměry na finančním trhu
Z výše uvedeného důvodu platí na B2B trhu tvrdé pravidlo. Výše LTV přímo koreluje s cenou peněz, které si půjčujete:
- Vyšší LTV (např. nad 75 %): Znamená pro věřitele vyšší riziko. Promítá se do vyšší úrokové sazby pro klienta a přísnějších podmínek schválení.
- Nižší LTV (např. pod 50 %): Pokud ručíte vysoce likvidní nemovitostí s nízkým dluhem, dosáhnete na ty nejlepší možné úrokové sazby a rychlé schválení.
LTV u komerčních vs. rezidenčních nemovitostí
V byznysu platí pro posuzování zástav jiná pravidla než u běžných hypoték pro fyzické osoby. Běžný občan může u bytu dosáhnout na 80 % nebo 90 %. Firmy to mají složitější.
Komerční nemovitosti (výrobní haly, sklady, kanceláře, hotely) mají na trhu nižší likviditu. Hůře a déle se prodávají než klasické byty 2+kk v Praze.
Z toho důvodu většina institucí zastropuje maximální hodnotu LTV u komerčních objektů na úroveň 50 % až 70 %. Vše závisí na typu, lokalitě a stavu budovy.
Tržní cena vs. Odhadní cena
Zásadní chybou majitelů firem je záměna tržní a odhadní ceny. LTV se vždy počítá z ceny odhadní (tzv. zadlužitelná hodnota).
Odhadní cena stanovená bankovním znalcem bývá zpravidla o 10 % až 20 % nižší než aktuální tržní nabídková cena nemovitosti. Banky tak tvoří další skrytou rezervu pro případ insolvence.
(Právní upozornění: Tento článek má informativní charakter. Konkrétní řešení závisí na detailním posouzení vaší finanční situace a hodnoty zajištění.)